现房销售细则落地后，供地出现三个新信号

在10月份，重点城市的土地市场出现了暂时的停滞。

一个主要原因是“828”新政导致供地周期短暂延迟。自9月初起，北京、上海、杭州等核心城市的供地频率明显降低。

随着北京、上海等8个城市相继公布现房销售的具体细则，核心城市的供地节奏迅速恢复。北京、杭州、天津、武汉等地陆续有住宅用地挂牌。在这些供地清单中，隐藏着土地市场的新规则。

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从“828”新政发布到9月中上旬，核心城市的土地供应处于短暂的空白期。

数据显示，9月份一线城市和二线城市的供地规模同比分别下降了89%和21%。直到10月第一周（10月5日至10月11日），核心城市仍没有热点地块挂牌，当周土地供应建筑面积环比下降了94%。

随着地方现房新政细则的逐步落地，核心城市的供地节奏有所恢复。

在第42周（10月12日至10月18日），北京、杭州、天津、武汉四个城市开始有住宅用地挂牌，推动当周供应建筑面积环比回升118%。

现房新政细则落地后，供地出现了两个最直观的变化：

一是容积率普遍低于2.0，低密度成为标配。 据不完全统计，以各地细则落地为节点，北京、杭州、天津、武汉四城共推出约20宗住宅用地，平均容积率仅为1.76，远低于此前的常规供地水平。

典型例子是北京昌平歇甲庄村地块，容积率仅为1.01，这是北京现房细则落地后挂牌的首宗地块。另外，在9月3日暂停出让的驼房营地块重新上架，其中0013-1地块的容积率只有1.36。

二是低总价的“小而美”地块成为主流。 四城20宗住宅用地中，有半数地块的起拍总价低于5亿元。地价低、规模小，意味着现金流压力更小，本质上适配房企当前谨慎的投资策略，让更多企业有能力参与。

从热点城市低密度地块受到房企青睐也能验证这一逻辑。在优先现房销售的情况下，低密度产品的工期整体可控，部分房企的小高层、多层产品已能控制在12至18个月内完成毛坯竣备，对销售回款的影响相对较小。

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天津是唯一在出让条件中直接锁定现房销售的城市，但并非所有地块都强制执行。4宗挂牌住宅用地中，仅河东区红星路低密度地块明确要求现房销售，其余3宗明确采用“封顶预售”模式。

针对现房销售地块，天津同步提供了资金政策倾斜： 土地款30日内首付50%，余款可在2年内缴清；而封顶预售地块要求1年内缴清全款。以多出一年的缴款周期，匹配现房销售的开发回款周期，以对冲房企的现金流压力。

杭州将选择权交给开发商，明确由竞买人自行选择预售或现房销售。

北京没有在具体地块中强制现房销售，核心动作集中在优化土拍规则、降低拿地门槛上。

典型例子是重新上架的驼房营地块，被拆分为两宗，总价从原本的75亿级降至约40亿级，单宗住宅用地的拿地门槛下降，原本无偿代建的部分改为政府有偿回购，压缩了房企的隐性成本。不过，拆分后两宗地块的总价达到83亿元，在现房时代下，对房企的资金压力仍然是一个不小的考验。

北京的做法是采用竞买保证金共用方式。 参拍两宗地块无需重复缴纳竞买保证金，只需缴纳2宗地中起始价较高的竞买保证金，先参与该宗地的竞买，若未竞得则可继续参与另一宗地的竞买。在共用规则下，将释放约7.6亿元的流动资金，直接缓解房企的现金流压力。

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还有一些城市的现房地块出让先于地方细则落地，典型代表是厦门。

10月21日，厦门集中出让了5宗涉宅地块，总成交金额108.7亿元。这5宗涉宅地块均于9月30日挂牌，正值9月下旬北京、上海先后落地全国现房销售新政地方细则的时间节点。

尽管截至目前厦门尚未出台地方性的现房销售执行方案，但在落实新政上已有了初步探索。

其中，同安美峰片区TP03地块规划采用“前排多层、后排高层”的高低配布局，对应的销售政策也有所区别——高层部分允许封顶预售，多层建筑则要求现房销售。

同一宗地块中采用两种规则模式，按建筑形态差异化执行现房政策，先从低密度多层产品切入落地。厦门的探索，或许代表了另一种落地路径：不直接发文，而是在具体地块中摸索适配本地市场的现房规则。

总体来看，现房新政细则落地后的首批供地，既要严格推进现房销售的制度方向，又要给市场足够的缓冲垫。

低密度化的“小而美”地块将成为后续供地的主流，而按建筑形态差异化落地的“同地双规则”，对更多城市来说或许是值得借鉴的过渡路径。

未来，现房销售会进一步放大土地市场的马太效应，核心稀缺地块即便叠加现房要求依然抢手，而普通地块底价成交将成为常态。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。